به گزارش پاورقی، تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را باید یکی از مهم‌ترین تحولات تقنینی سال‌های اخیر در حوزه حقوق اموال و معاملات دانست؛ قانونی که هدف آن صرفاً افزودن چند تشریفات ثبتی به معاملات نیست، بلکه در پس آن، نوعی تغییر سیاست حقوقی از اعتبار گسترده معاملات عادی به سوی حاکمیت ثبت رسمی در روابط معاملاتی مربوط به اموال غیرمنقول قابل مشاهده است.
سال‌ها یکی از چالش‌های اساسی نظام حقوقی ایران، تعارض میان واقعیت‌های ثبتی و معاملات انجام‌شده به وسیله اسناد عادی بود. اعتبار اسناد عادی در نقل‌وانتقال املاک، در کنار امکان طرح دعاوی متعدد بر مبنای قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی، زمینه بروز اختلافاتی نظیر معاملات معارض، فروش مال غیر، ادعاهای متعدد نسبت به یک ملک و دشواری احراز مالک واقعی را فراهم می‌کرد. نتیجه این وضعیت، افزایش حجم دعاوی ملکی و کاهش امنیت حقوقی معاملات بود.
قانون‌گذار در قانون جدید کوشیده است این وضعیت را با تقویت جایگاه ثبت رسمی تغییر دهد. سیاست تقنینی حاکم بر قانون را می‌توان در چند محور خلاصه کرد: افزایش امنیت و شفافیت معاملات، تثبیت مالکیت، پیشگیری از معاملات معارض، کاهش دعاوی ناشی از اسناد عادی، امکان رصد دقیق‌تر نقل‌وانتقالات املاک و در نهایت، نزدیک کردن «وضعیت واقعی مالکیت» به «وضعیت ثبتی ملک».
مهم‌ترین جلوه این سیاست را می‌توان در ماده ۱ قانون مشاهده کرد. قانون‌گذار برای گروه مهمی از اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، پس از تحقق شرایط و مواعد مقرر در قانون، ضمانت اجرای بسیار مهمی پیش‌بینی کرده است: در صورت ثبت‌نشدن معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اصولاً دعاوی و ادله مربوط به آن اعمال حقوقی در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و جز در مواردی که قانون استثنا کرده است، صرفاً شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده یا مالکیت وی از طریق قانونی در سامانه مربوط ثبت شده باشد.
از این جهت، قانون جدید تنها یک «قانون ثبتی» به معنای سنتی نیست؛ بلکه آثار آن مستقیماً به حقوق مدنی، آیین دادرسی مدنی، حقوق قراردادها و حتی نحوه تنظیم و اثبات معاملات سرایت می‌کند. وکیل، قاضی، سردفتر، مشاور املاک و حتی شهروندی که قصد خرید یا فروش ملک دارد، ناگزیر باید منطق جدید قانون را بشناسد.
در عین حال، نباید قانون را با این گزاره ساده خلاصه کرد که «از این پس هر سند عادی مربوط به ملک باطل است». میان بطلان عمل حقوقی، عدم قابلیت استماع دعوا، عدم پذیرش دلیل و عدم قابلیت استناد تفاوت‌های حقوقی مهمی وجود دارد. همچنین اجرای مقررات قانون با سامانه موضوع ماده ۱۰، وضعیت اسناد مالکیت، زمان صدور سند و مقررات انتقالی آن ارتباط مستقیم دارد. بی‌توجهی به این تفکیک‌ها می‌تواند به برداشت‌های نادرست از قانون منتهی شود.
از سوی دیگر، قانون برای سامان‌دهی ادعاها و اسناد عادی موجود نیز سازوکارهایی پیش‌بینی کرده و در کنار آن، نقش دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و سامانه‌های ثبتی را بازتعریف نموده است. بنابراین با قانونی مواجهیم که اجرای کامل آن، بیش از آنکه متکی بر یک ماده یا یک حکم منفرد باشد، وابسته به ارتباط مجموعه‌ای از مقررات، سامانه‌ها و مواعد قانونی است.
به نظر می‌رسد فلسفه نهایی قانون را بتوان در یک عبارت خلاصه کرد: انتقال مرکز ثقل نظام مالکیت غیرمنقول از «اثبات مالکیت پس از وقوع اختلاف» به «شفافیت و تثبیت مالکیت پیش از وقوع اختلاف». اگر این سیاست به‌درستی اجرا شود، می‌تواند بخش قابل توجهی از ناامنی حقوقی حاکم بر معاملات املاک را کاهش دهد؛ هرچند نحوه اجرای آن و تفسیر برخی مقررات، بی‌تردید خود منشأ مباحث حقوقی مهمی خواهد بود.
این یادداشت صرفاً درآمدی بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. در یادداشت‌های بعدی، مواد این قانون، ضمانت اجراها، وضعیت اسناد عادی، سامانه موضوع ماده ۱۰، آثار قانون بر دعاوی ملکی و مهم‌ترین ابهامات و چالش‌های عملی آن را به صورت تخصصی و جداگانه بررسی خواهیم کرد.
